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Home Home   Contatti Contatti   31.10.2014  









.: Professione Geometra - Approfondimenti
 
APPROFONDIMENTI SUL RUOLO DEL CTU e del CTP
di Antonio Santosuosso Stampa
Abbiamo ricevuto e pubblichiamo con molta soddisfazione, due note sugli aspetti e sul ruolo del consulente tecnico d' ufficio e sul tentativo di conciliazione, elaborate dallo stimatissimo Collega, Romeo Lieto, esperto in queste materie.

Perizia giurata – Utilità e ruolo del Geometra. 

Riflessioni di Romeo Lieto – E-mail: romeo.lieto@libero.it

La Magistratura, Organo istituzionale, a cui ricorrono per la risoluzione di controversie sia il comune cittadino che le stesse Istituzioni, riconosce esplicitamente l’opera ed il contributo che fornisce il geometra per la loro definizione.

In occasione del confronto voluto dal Presidente del Collegio dei Geometri della provincia di Avellino il 25 maggio del c.a. all’Hotel Belsito di Avellino, sul tema: Riflessioni sul ruolo dell’esperto del Giudice. - I Magistrati del Tribunale di Avellino e S. Angelo dei Lombardi hanno affermato: Le relazioni tecniche dei geometri sono le più complete ed il Giudice Fabrizio Ciccone del Tribunale di S. Angelo dei Lombardi ha aggiunto: I migliori tecnici per le consulenze sono i geometri.

Quale migliore riconoscimento professionale per la nostra categoria ?

Quando nella società civile, i rapporti tra persone o Enti vengono incrinati da contrasti dovuti a divergenze economiche, i motivi sono tanti, a partire dalla spartizione di beni a quelli dell’attività commerciale, alla tutela del proprio patrimonio ed a quello della società in generale. L’insorgere di  divergenze induce le parti a ricorrere all’opera del soggetto terzo, incaricandolo di accertare le ragioni degli uni e degli altri e proporre, su richiesta, una fattibile soluzione, con il contributo di una relazione scritta, comunemente denominata perizia.

Predisporre e fornire al committente una perizia rientra tra i compiti professionali del Geometra. Con la perizia il tecnico informa per iscritto la committenza su tutto quanto ha accertato in sede di sopraluogo e con la ricerca di notizie attendibili determina il valore di un immobile, la presenza o la costituzione di una servitù, la definizione di un confine, il valore di un danno subito o cagionato; tutto facente parte dell’ambiente  sociale e locativo dell’area interessata. Documento descrittivo che con il giuramento reso avanti al Magistrato o al Cancelliere, prende il nome di Perizia giurata, divenendo in questo modo, atto legale a tutti gli effetti di Legge. Di riconosciuta utilità nel campo giudiziario, dove  per il Magistrato costituisce sostanza per una Sentenza e per la committenza privata, documento indispensabile per l’esercizio e programmazione di una qualsiasi attività commerciale.

Al suo estensore è affidato il compito di illustrare la metodologia applicata per raggiungere il risultato richiesto; fornire notizie dell’immobile da valutare, descrivere le caratteristiche costruttive dei fabbricati o porzioni di essi, di strade, di ponti e muri di sostegno, le tipologie applicate, l’ubicazione di terreni, le rendite prodotte, rappresentare o costituire eventuali servitù e quanto altro utile alla preposta finalità. L’elaborato è lo specchio espositivo nel quale si rileva la competenza del suo estensore e l’impegno che questo ha profuso nella ricerca, sul mercato immobiliare, di notizie utili per la determinazione del valore di un immobile, della sua conoscenza del territorio, dell’utilizzo e della rendita che l’immobile produce nel suo contesto urbanistico e sociale.    

L’incarico di elaborare una perizia può essere conferito sia dal privato come da una Pubblica Istituzione. Come attestato dai rappresentanti istituzionali, in molte occasioni le Istituzioni  individuano nel geometra il tecnico idoneo e capace di fornire una completa ed attendibile perizia giurata. Infatti, il geometra estensore, con la descrizione dei luoghi, inquadra il territorio e presenta alla committenza una chiara, completa e cronologica esposizione dei luoghi, anche in riferimento alla sua avvenuta trasformazione, per cui la committenza trova motivo per conferire allo stesso ulteriori incarichi, ed in molti casi, anche il compito di adoperasi come conciliatore.

A volte, la mancata allegazione agli atti di divisione della perizia del tecnico valutatore, ha consentito di redigere atti che con la registrazione hanno beneficiato di una immediata utilità fiscale, con l’applicazione di un’aliquota favorevole. - In particolare, quando in una divisione di terreni, al fondo agricolo è stato attribuito un valore elevato ed al terreno edificabile un valore inferiore a quello di mercato, al solo fine di eludere la tassa sui conguagli.

A seguito della praticata procedura, con il trasferimento ad altri del fondo agricolo pervenuto con il rogito di divisione, il venditore è obbligato a riportare nella vendita, il valore indicato nell’atto di provenienza, costringendo, in questo modo, l’acquirente a sopportare una maggiore spesa per il suo trasferimento. Intanto il venditore, che in molti casi ha incassato per la vendita l’importo rispondente al valore del terreno agricolo, non potendo giustificare la somma  effettivamente incassata, che é inferiore al valore dichiarato nella divisione, deve anche prendere atto delle mancate richieste di acquisto; generate dall’elevato valore indicato nel rogito divisionale.    

Per cui, quando nel rogito di divisione, ad un fondo con destinazione agricola, viene attribuito un valore maggiore a quello di mercato, l’operazione produce solo una elusione della tassazione dei conguagli con un vistoso incremento del valore della massa. – Certamente con la registrazione del rogito si ottiene una aliquota conveniente, ma in seguito, è prevedibile l’accertamento di valore da parte dell’Ufficio preposto, che riscontra l’anomalia.  L’operazione non sfugge al fisco che nel verificare l’aliquota applicata, accerta che al fondo agricolo é stato attribuito un valore non rispondente al valore di mercato, per cui ingenera un complicato contenzioso dovuto alla mancata tassazione dei conguagli. In questo caso i contribuenti, non disponendo di elementi giustificativi per un ricorso, sono costretti a versare al fisco quanto richiesto con  sanzioni ed interessi. In quanto il fisco disponendo di atti registrati di fondi similari, con un valore dichiarato ed accettato da altri soggetti, può facilmente dimostrare la inattendibilità del valore dichiarato dalle parti e viceversa  la congruità di quello notificato con l’accertamento.      

E’ pur vero che nella denuncia di successione, che precede il rogito di divisione, il contribuente può indicare per i terreni agricoli, il valore fiscale ricavato moltiplicando il reddito domenicale per il coefficiente di rivalutazione. Ma questo per la denuncia di successione, ma quando si procede alla divisione con attribuzione delle quote con atto notarile, i valori dei terreni agricoli dovrebbero rimanere invariati o aumentati del tasso di rivalutazione per il tempo intercorso tra l’apertura della successione e la stipula dell’atto pubblico. Per cui quando nell’atto di divisione per questi terreni si dichiarano valori elevati, allora i conti non tornano. Né appare giustificabile ritenere che il valore iniziale è quello dichiarato nella denuncia di successione, in quanto il rogito di divisione è successivo per cui il valore iniziale è quello indicato in quest’ultimo atto.      

Da tenere presente che nella registrazione di una Sentenza divisionale di beni immobili, l’aliquota applicata è computata sul valore indicato dal Ctu, nella perizia ordinata dal Magistrato. Inoltre, la perizia afferente la valutazione di beni immobili, indica il prezzo che deve corrispondere la Pubblica Istituzione per gli espropri ed agli istituti finanziari fornisce elemento di garanzia per l’erogazione di prestiti. Infine, la sua allegazione agli atti, consente al fisco di incassare nell’immediato, ai Tribunali una deflazione di contenziosi tributari ed al tecnico estensore una ulteriore opportunità di lavoro.

Quanto innanzi per il tecnico é un “ottimismo militante”; di colui che utilizza l’analisi critica del problema per la ricerca di obiettivi e risolverli con un’utilità generale.            

Giugno  2010                                                        

                                                                   Romeo Lieto - geometra        



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